商业地产库存高 如何上演中国式突围

在京经营了18年的华堂商场十里堡门店**终还是确定于11月1日起关门。与此同时，马来西亚**大的百货公司百盛集团位于北京北三环的太阳宫店也将于本月关张。一时间，有关百货业、商业综合体，乃至整个商业地产都传递出一种岌岌可危的信号。

一线城市况且如此，二三线城市岂能免乎?

近日，《中国经营报》记者分赴北京、上海、天津、济南等地实地采访和调研商业地产发展现状，调查发现，各地商业地产现状虽不尽相同，但尽快去化、转型升级、长远规划等已显得刻不容缓。

去化压力大过住宅

据了解，2015年**住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。其中，物业机构莱坊此前的统计数据**，2016年以后**主要城市商业综合体存量面积更将突破4.3亿平方米，到2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。

中信证券研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占比只有10%。

以郑州为例，该市商业供求比一路走高，2015年创历史新高达到3.32，全年供应面积190.36万平方米，同比上涨79.58%，成交面积57.36万平方米，同比下降5.38%，均价同比下降10.43%。同时，办公用房销量94.85万平方米，同比下降22.46%；均价同比下降8.45%。供求矛盾加剧。这意味着，仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米，按照目前的去化速度，去化需要7年。

再看武汉，据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4~6年。而未来5~6年，还将新增约1000万平方米商业体量。

风险积聚

数据虽然冰冷，但环顾四周，除少数购物中心、商业综合体外还人流如织，很多甚至可以用凋敝形容。而满大街鳞次栉比、直插云天的写字楼也去化困难，一栋楼数年还难以售罄。逛的人少了，租和买的人少了，空置率高了，风险不言而喻。

RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院**新中国商业蓝皮书显示，未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

受访的业内人士认为，商业地产的兴衰与当前实体经济下滑、长远规划不足、企业自身转型不力、人口和产业聚集功能较弱等有很大关系。另外，部分城市长期依靠国企拉动经济增长，从而忽视培育本土实体经济、民营经济等消化商业地产的主力，致使需求疲软也成为当下隐痛。“真正藏富于民才能刺激消费和投资，进而带动购物中心、商业综合体、写字楼，乃至整个商业地产的去化和健康发展。”